Perguntas Frequentes

Proprietários de imóveis que pretendam rentabilizá-los ao máximo através do arrendamento de curta-duração.

O maior diferenciador da Host Wise é a obsessão com o tratamento analítico dos dados e a constante procura da inovação.

Na gestão de alojamento local, a organização e a otimização de processos para cada canal de venda são de extrema importância e, nesse sentido, a Host Wise dispõe de softwares e de uma equipa de pricing dedicada que nos permite gerir diariamente cada ativo.

Sim. A nossa experiência e know-how adquiridos bem como as nossas parcerias com várias agências imobiliárias, permitem-nos apoia-lo a tomar uma decisão acertada e ponderada. Realizamos também estimativas de rentabilidade com base num extenso e constante estudo do mercado e no histórico de apartamentos próprios.

A Host Wise pratica vários modelos de negócio de modo a ir de encontro aos seus interesses.  Os 3 principais modelos que utilizamos são:

• Modelo de Comissão (19% + cleaning fee paga pelo hóspede)
• Online Management (9%)
• Modelo de Renda fixa – Risco Zero

Pode contactar-nos através do nosso formulário ou através dos contactos no fundo da página.

Com a Host Wise todas as preocupações relacionadas com o seu imóvel ficam do nosso lado. Os nossos serviços incluem a gestão das diferentes plataformas de reserva, uma equipa dedicada aos check-ins, serviços de limpeza e lavandaria, e também nos encarregamos da faturação e obrigações fiscais.

Saiba mais sobre alguns dos serviços que oferecemos aqui.

Atualmente gerimos propriedades no Porto, em Matosinhos e no Algarve.

Estamos disponíveis para o ajudar mesmo que o seu imóvel esteja fora das nossas zonas atuais. Contacte-nos.

Anunciamos o seu imóvel em várias plataformas de reservas ao mesmo tempo, e com a ajuda de um software de gestão especializado não existem sobreposições de reservas.

Para maximizar o seu rendimento, trabalhamos com as maiores plataformas a nível mundial, como Airbnb, Booking, Homeaway, Uniplaces, VRBO e Agoda.

A Host Wise diferencia-se das restantes empresas de alojamento local através da gestão analítica dos seus ativos e, como tal, tem uma equipa de pricing dedicada que define e acompanha diariamente o preço de todos imóveis no seu portfólio.

Para tal consideramos variáveis como o histórico dos anos anteriores, as variações de procura em tempo real, análise de concorrência, comparação direta com apartamentos considerados similares no nosso portfólio e a análise de eventos locais.

A Host Wise encarrega-se de todo o processo de licenciamento de Alojamento Local.

Acompanhamos as alterações à Lei do Alojamento Local, incluindo as novas obrigações fiscais, legais e de relação entre Alojamento Local e condomínios. A nossa relação próxima com os nossos parceiros, entre os quais a ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, permite-nos conhecer e antecipar alterações à legislação.

Sim, a Host Wise encarrega-se de todas as obrigações fiscais e de impostos relativos à atividade de exploração do imóvel. Encarregamo-nos da emissão de faturas e cobrança do IVA de Alojamento Local.

Assumimos também as restantes obrigações legais como recolha de taxa turística e comunicação ao SEF.

Sim, utilizamos o software de Revenue Management PriceLabs para gestão de preços em alojamento local.

O software de Revenue Management, PriceLabs, permite uma gestão de preços e disponibilidade de forma automática guiando-se por regras previamente estabelecidas pela Host Wise:

i. Alteração da estadia mínima em “Orphan Days”, ou seja, no período de 1 ou 2 dias que está disponível entre reservas. Esta automatização permite um aumento de taxa de ocupação e receita no seu alojamento local ao alterar a estadia mínima apenas e só para este período.

ii. Variação do preço consoante taxa de ocupação apresentada, ou seja, o preço irá aumentar se a taxa de ocupação for alta e diminuir se a taxa de ocupação for baixa;

iii. Aumento de preços em períodos onde a procura é alta. O PriceLabs dispõe de dados de mercado relacionados com procura e oferta pelo que quando são identificados picos na procura o preço automaticamente sobe e alerta o Business Analyst ao identificar estes dias com outra cor.

iv. Variação do preço consoante Booking Window verificada, ou seja, os preços vão variar consoante o número de dias de antecedência que existem para um determinado dia.

Finalmente, a Host Wise possui uma equipa de Business Analyst dedicados 100% às tarefas de Revenue Management de forma a garantir de forma diária um controlo de qualidade sobre os preços apresentados no PriceLabs bem como a sua modificação manual sempre que necessário.

Tipicamente os eventos que influenciam positivamente os preços na gestão de alojamento local dividem-se em duas grandes categorias:

i. Eventos nacionais / internacionais

Este tipo de eventos está relacionado com feriados nacionais ou internacionais que normalmente se traduzem numa maior deslocação de turistas a diversas cidades e, consequentemente, há um aumento na procura por alojamentos locais.

Neste tipo de eventos destacamos:

a. Passagem de Ano: Permite aumentos entre 200-300%;

b. Natal: Permite aumentos entre 50-100%;

c. Carnaval: Permite aumentos entre 25-50%;

d. Páscoa: Permite aumentos entre 150-250%;

ii. Eventos locais

Este tipo de eventos está relacionado com eventos pontuais que acontecem em determinadas localizações como por exemplo festivais, festas ou eventos desportivos. Assim, os aumentos variam muito consoante a dimensão do evento e o número de novas pessoas que atrai para as cidades.

Existem diversos fatores que influenciam a gestão de preços de um alojamento local, mas aproveitamos para enumerar alguns deles:

i. Sazonalidade: Dependendo da localização do seu alojamento local a sazonalidade pode ser mais ou menos sentida, sendo que em zonas costeiras e rurais a sazonalidade é mais acentuada. No entanto, em Portugal os meses de Verão geralmente têm maior procura que os de Inverno pelo que o preço será superior;

ii. Booking Window: A antecedência de reserva é dos fatores mais importantes na gestão de preços de um alojamento local. Geralmente, quanto maior a antecedência de reserva maior será o preço praticado e receita gerada, enquanto que no curto prazo (last minute) os preços serão menores para aumentar ocupação. No entanto, é sempre importante perceber como está a ocupação na cidade num dado momento, visto que se a ocupação for alta com alguns meses de antecedência podemos arriscar ter preços mais altos last minute.

iii. Semana vs Fim de Semana: Geralmente os fins de semana são mais procurados do que dias da semana pelo que o preço geralmente será maior;

iv. Eventos: Os eventos locais ou nacionais têm um impacto alto na gestão de preços em alojamentos locais, permitindo, assim, um aumento de preços e receita;

v. Orphan Days: Os Orphan Days são períodos curtos (1 ou 2 dias) que ficam vazios entre duas reservas. Como o período é muito específico a procura para esses dias em específico será menor geralmente o preço baixa;

vi. Capacidade do Alojamento Local: A capacidade do seu alojamento local influencia os preços praticados no mesmo e, sobretudo, a antecedência de cada reserva. Assim, tipologias mais altas são reservadas com maior antecedência por grupos grandes, sendo necessário, assim, que a gestão de preços por parte do Business Analyst olhe para uma antecedência de 4-5 meses. Por outro lado, tipolgias mais baixas são reservadas com menor antecedência pelo que a gestão dos preços no futuro pode-se concentrar apenas nos próximos 3 meses.

Não, o preço é dinâmico e varia consoante muitos fatores pelo que será diferente de dia para dia e de mês para mês.

Sim, para além do preço base colocado no calendário do seu alojamento local, existem outro tipo de taxas utilizadas e cobradas pela Host Wise aos hóspedes através das plataformas:

i. Taxa de Limpeza A taxa de limpeza é cobrada por estadia e correponde ao valor real da limpeza do seu alojamento local. Poderá haver apenas uma pequena variação da taxa de limpeza entre os meses de Inverno e Verão pela diferença de procura verificada e, consequentemente, pelo aumento do volume de trabalho da equipa operacional da Host Wise, ou seja, mais transportes e mais limpezas.

ii. Taxa de Hóspede Extra A taxa de hóspede extra é uma taxa cobrada por cada hóspede adicional por dia. Por exemplo, se o seu alojamento local tem capacidade para 5 pessoa e definir o preço no seu calendário para 4 pessoas, é possível cobrar uma taxa diária pelo 5º hóspede extra. Na Host Wise, cobramos esta taxa após o número de hóspedes que pode ficar em camas de forma a evitar o desgaste do apartamento, problemas de barulho com vizinhos e alguma limpeza extra que seja necessária. Tal como na taxa de limpeza, este valor pode diminuir entre os meses de Inverno e Verão.

iii. Descontos de Curto e Longo Prazo Os descontos de longo prazo são aplicados para estadias superiores a 6 dias e 28 dias respetivamente e ajudam, sobretudo, a aumentar ocupação. Estes descontos serão maiores em meses onde a procura verificada na cidade é menor (geralmente meses de Inverno) e menores em meses onde a procura verifica é maior (geralmente meses de Verão).

Sim.

Tendo em conta que as comissões e taxas de serviço cobradas varia de plataforma para plataforma, temos de ajustar os preços praticados em cada uma delas.

Teremos de fazer duas distinções: Preço Final para o hóspede e Receita Gerada.

i. Preço Final para o Hóspede:

O preço estará mais baixo pela seguinte ordem:

1. Website Próprio (0% comissão paga pelo hóspede);

2. Airbnb (13% comissão paga pelo hóspede);

3. Booking (0% comissão pago pelo hóspede)

4. VRBO (13% comissão paga pelo hóspede)

ii. Receita Gerada: A receita gerada será superior pela seguinte ordem:

1. Website Próprio (0% comissão paga pelo anfitrião);

2. VRBO (8% comissão paga pelo anfitrião);

3. Booking (16,1% comissão paga pelo anfitirão)

4. Airbnb (3% comissão paga pelo anfitrião).

Sim. Fazemos uma gestão mista de reservas short term com reservas long term em alojamentos locais e períodos quando é necessário. Assim, procuramos reservas mais longas para o período de Inverno (Out – Mar) para reduzir o risco de não ocupação e aumentar a receita gerada para o proprietário, trabalhando para isso diretamente com plataformas específicas para o efeito como:

i. Uniplaces;

ii. Nomadx;

iii. InLife;

iv. Idealista;

v. ImoVirtual;

vi. Custo Justo;

Da mesma forma, procuramos aumentar os descontos de longo prazo nas plataformas de short term rental, sendo também uma boa via para conseguirmos reservas longas. Deixamos a nota que esta estratégia é vista com cada proprietário e ajustada às necessidades de cada um.