Como Abrir um Alojamento Local em Portugal: Guia Completo

Arrendar a sua propriedade para alojamento local em Portugal pode ser uma atividade lucrativa, mas é essencial conhecer todos os passos necessários para começar. Neste guia percorremos o processo completo: abertura de atividade nas Finanças, registo no RNAL, requisitos de inspeção, obrigações regulares e obrigações fiscais.

Abertura de Atividade nas Finanças

O primeiro passo é comunicar à Autoridade Tributária (Finanças) o início de atividade. Para isso precisa de ter NIF português e a morada fiscal atualizada. O processo não tem custos associados.

Na declaração de início de atividade vai preencher:

• Data de início de atividade
• Morada da propriedade (se diferente da morada fiscal)
• Tipo de rendimento: Categoria B — Rendimentos Empresariais e Profissionais
• CAE: 55201 (Alojamento Mobilado para Turistas) ou 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração)
• Valor estimado de faturação até ao final do ano
• Ativar aquisições intracomunitárias de serviços (VIES)

Se o volume de faturação anual previsto for superior a 200.000 € brutos, é obrigatório manter contabilidade organizada com um contabilista certificado. Abaixo desse valor, é possível optar pelo regime simplificado.

A ativação do VIES deve ser comunicada às plataformas de reserva online (Airbnb, Booking, Vrbo) para que as faturas de comissão sejam emitidas sem IVA. Para mais detalhe sobre os códigos de atividade: guia CAE para alojamento local.

Registo no RNAL (Portal ou Câmara Municipal)

Após abrir atividade nas Finanças, o passo seguinte é registar o estabelecimento no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). O pedido é feito online através do Portal de Serviços Públicos. Sem autenticação digital (Cartão de Cidadão, Chave Móvel Digital ou certificado de advogado), o registo tem de ser feito presencialmente na câmara municipal.

O pedido é considerado aprovado se a câmara municipal não deduzir oposição no prazo de 60 dias (90 dias em zonas de contenção). A oposição pode ocorrer por erros no pedido, falta de autorização do edifício ou restrições da área.

Antes de submeter o pedido, verifique se a freguesia onde o imóvel se localiza tem zona de contenção ou suspensão temporária de novos registos. Em zonas onde a proporção de alojamentos locais excede 25% da habitação disponível, o registo fica suspenso.

Documentos necessários:

• Documento de identificação do titular (pessoa singular) ou certidão permanente do registo comercial (pessoa coletiva)
• Termo de responsabilidade assinado pelo titular
• Caderneta predial do imóvel (se for proprietário)
• Comprovativo de seguro multirriscos com responsabilidade civil
• Contrato de arrendamento ou documento habilitante (se não for proprietário)
• Declaração de início de atividade submetida à AT
• Ata da assembleia de condóminos com autorização para instalação de hostel (apenas para hostels)
• Número do título de autorização de utilização do edifício (para edifícios construídos após 1951)

Após aprovação, o estabelecimento recebe um número de registo RNAL, obrigatório em toda a publicidade, documentação comercial e nas plataformas de reserva. Para um guia passo a passo do registo, incluindo os casos específicos de Lisboa e Porto: registo de alojamento local no RNAL.

Inspeção e Requisitos Obrigatórios

Após o pedido de licença, a câmara municipal tem 60 dias (90 dias em zonas de contenção) para realizar a primeira inspeção ao imóvel e confirmar o cumprimento dos requisitos legais e de segurança.

A propriedade deve:

• Apresentar condições adequadas de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos
• Estar ligada à rede pública de abastecimento de água ou ter sistema privado controlado
• Estar ligada à rede pública de esgotos ou ter fossas sépticas dimensionadas para a capacidade do estabelecimento
• Ter água corrente quente e fria
• Ter janelas ou varandas com acesso ao exterior para ventilação e arejamento
• Estar equipada com mobiliário, utensílios e equipamentos adequados
• Ter sistema de bloqueio de luz exterior
• Ter portas com sistema de segurança que assegure a privacidade dos hóspedes
• Ter instalações sanitárias com sistema de segurança que garanta a privacidade

Livro de Informações

É obrigatório disponibilizar um livro de informações sobre o funcionamento e as regras internas do estabelecimento, disponível em português, inglês e no mínimo mais duas línguas estrangeiras. Deve incluir:

• Regras de recolha e separação de resíduos urbanos
• Instruções de utilização dos eletrodomésticos
• Normas sobre ruído e perturbação da tranquilidade da vizinhança
• Contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento

Requisitos de Segurança

Para alojamentos com capacidade igual ou inferior a 10 utentes, é obrigatório:

• Ter extintor e manta de incêndio acessíveis aos hóspedes
• Ter kit de primeiros socorros disponível
• Exibir o número de emergência nacional (112) em local visível

Para os requisitos completos por tipologia de imóvel (T1, T2/T3 e T4+) e onde adquirir equipamento certificado, consulte o guia sobre o kit de segurança para alojamento local.

Outros Requisitos

• Livro de reclamações (adquirido na Imprensa Nacional Casa da Moeda), com folha de rosto afixada em local visível, indicando: Entidade Competente: ASAE — Rua Rodrigo da Fonseca n.º 73, 1269-274 Lisboa
• Seguro multirriscos com responsabilidade civil que cubra danos a hóspedes e terceiros resultantes da prestação de serviços de alojamento

Placa Identificativa

Com exceção dos registos na modalidade Moradia, todos os estabelecimentos devem afixar a placa identificativa homologada na porta principal. Para especificações completas e onde adquirir: guia completo sobre a sinalética de alojamento local.

Inspeção de Outras Entidades

Os estabelecimentos de alojamento local podem ser inspecionados pela ASAE e pela câmara municipal para verificar o cumprimento do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. O Turismo de Portugal pode igualmente inspecionar a pedido da ASAE.

Obrigações Regulares

Taxa Turística Municipal

Os estabelecimentos de alojamento local são obrigados a cobrar a Taxa Municipal Turística (TMT) aos hóspedes. A TMT está isenta de IVA e a sua cobrança não é facultativa — todos os estabelecimentos têm de a implementar. Os valores e condições variam por município; consulte o website da câmara municipal competente. Algumas plataformas (como o Airbnb no Porto e em Lisboa) cobram a taxa diretamente dentro da plataforma.

A Host Wise é responsável pela cobrança das taxas turísticas em todos os alojamentos que gere.

Comunicação à UCFE (antiga comunicação ao SEF)

É obrigatório comunicar a estadia de todos os hóspedes estrangeiros à Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), no prazo de três dias úteis após a entrada e saída. A comunicação é feita através do Portal SIBA.

Para criar conta no SIBA, preencha o formulário no portal e aguarde 48 horas para receber a chave de ativação. Os dados necessários para cada hóspede:

• Nome completo
• Data de nascimento
• Nacionalidade
• Número de passaporte ou documento de identificação
• País de origem
• Datas de chegada e saída

A Host Wise gere toda a comunicação com os organismos governamentais em nome dos seus proprietários.

Impostos e Obrigações Fiscais

O alojamento local tem um conjunto de obrigações fiscais específicas. Para uma visão completa de todos os impostos aplicáveis — categorias, taxas, deduções e prazos — consulte o artigo sobre impostos no alojamento local. Em síntese:

Emissão de Recibos

No regime simplificado, deve emitir uma fatura-recibo por cada reserva até 5 dias após o recebimento do valor ou até 5 dias após o check-in. A fatura é emitida no Portal das Finanças, ou envia o ficheiro SAF-T até ao dia 20 de cada mês.

IRS

Os rendimentos de alojamento local são declarados no IRS em Categoria B. No regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 — ou seja, apenas 35% dos rendimentos são tributados, sendo os restantes 65% considerados custos operacionais. Existe também a opção de declarar em Categoria F (rendas), com possibilidade de deduzir despesas reais como condomínio, renovações, IMI e contas de serviços. Para o detalhe completo sobre categorias, deduções e prazos: IRS no alojamento local.

IVA

Os proprietários com faturação anual inferior a 15.000 € (limiar de 2025) estão isentos de IVA ao abrigo do artigo 53.º do CIVA. Acima desse valor, os serviços de alojamento são tributados à taxa reduzida de 6%. Para tudo sobre isenção, limiares, declarações periódicas e dedução de IVA nas despesas: IVA no alojamento local.

Modelo 30

Se publicitar o seu alojamento em plataformas não residentes em Portugal (Airbnb, Booking.com, Vrbo), tem a obrigação de declarar as comissões pagas através do Modelo 30 — mesmo quando a retenção na fonte é zero. Esta é uma das obrigações fiscais mais frequentemente omitidas pelos proprietários de alojamento local. Para saber como cumprir: Modelo 30 no alojamento local.

Segurança Social

Ao iniciar a atividade de alojamento local, fica automaticamente inscrito na Segurança Social. Se a atividade aberta for exclusivamente de alojamento local, os rendimentos de Categoria B estão isentos de contribuições. A isenção cessa se obtiver outros rendimentos de Categoria B. Se não estiver isento, deve submeter declarações trimestrais e uma declaração anual; as contribuições são pagas até ao dia 20 de cada mês.

IMI

A taxa de IMI é fixada por cada município dentro dos limites governamentais. O Orçamento do Estado para 2023 introduziu a possibilidade de agravamento até 100% da taxa de IMI para imóveis em alojamento local, a aplicar por decisão de cada município. Imóveis em zonas de pressão urbanística podem ainda sofrer um agravamento adicional de até 25%.

Sabemos o quão difícil é navegar por entre tantos impostos e obrigações. A Host Wise apoia todos os seus proprietários em questões fiscais, operacionais e de cumprimento regulatório. Se precisar de um parceiro para gerir o seu alojamento local, entre em contacto com a nossa equipa.