Licença de Alojamento Local no Porto: Guia Completo 2026

Para operar um alojamento local no Porto é preciso cumprir dois conjuntos de regras: a legislação nacional, que define os requisitos do imóvel e as obrigações do titular; e o Regulamento Municipal n.º 1462/2024, que determina em que zonas da cidade é possível abrir novos registos. Este guia explica como funciona o processo de registo, o que é obrigatório ter e quais as obrigações depois de abrir.

Se ainda não sabe em que zona está a sua propriedade — de contenção ou de crescimento sustentável — esse é o primeiro passo. Consulte o nosso guia sobre as zonas de contenção e de crescimento sustentável no Porto, onde encontra o mapa oficial e os rácios actualizados para julho de 2026.

Antes de avançar: três verificações prévias

Antes de submeter o pedido de registo, há três verificações que podem condicionar o processo:

• Zona do imóvel. Se a propriedade está numa das cinco freguesias em área de contenção (Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso ou Miragaia), novos registos estão, em regra, vedados salvo excepções específicas. Nas restantes dez freguesias, é necessário confirmar se ainda há numerus clausus disponível.
• Licença de utilização. O imóvel deve ter licença de utilização habitacional (ou equiparada). Imóveis sem licença, ou com licença de serviços, não podem ser registados como AL.
• Regulamento de condomínio. Se o imóvel for uma fracção em propriedade horizontal, é necessário verificar que o regulamento do condomínio não proíbe expressamente o AL. Desde o DL 76/2024, a proibição geral exige aprovação de 2/3 da permilagem do edifício.

O processo de registo: passo a passo

O registo de um AL faz-se por comunicação prévia com prazo ao presidente da câmara municipal, através do Balcão Único Eletrónico (BUE) no Portal Gov.pt. O processo segue três etapas:

1. Abertura de actividade nas Finanças

Antes de submeter o pedido no BUE, é necessário registar a actividade de AL na Autoridade Tributária. A abertura de actividade pode ser feita no Portal das Finanças ou num serviço de finanças presencialmente. O CAE aplicável é o 55201 para moradias e apartamentos, ou o 55204 para quartos, hostels e outros alojamentos não convencionais.

2. Comunicação prévia no BUE (ePortugal)

A submissão faz-se em ePortugal.gov.pt, pesquisando “alojamento local — registo de actividade”. É necessário seleccionar o distrito e município (Porto), preencher os dados do estabelecimento e pagar a taxa de submissão.

Dados obrigatórios na comunicação:

• Identificação do titular
• Morada do estabelecimento
• Modalidade (moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem ou quartos) e capacidade máxima
• Data prevista de abertura
• Dados do seguro de responsabilidade civil

Após a submissão, a Câmara Municipal do Porto tem um prazo para se opor: 60 dias nas áreas de crescimento sustentável e 90 dias nas áreas de contenção. Se não houver oposição dentro desse prazo, o registo é emitido automaticamente pelo BUE com o número RNAL.

3. Vistoria municipal

Após a comunicação, a CMP realiza uma vistoria ao estabelecimento. O prazo legal é de 60 dias nas zonas de crescimento sustentável e 90 dias nas zonas de contenção (art. 8.º, n.º 1 do DL 76/2024). A taxa de vistoria é cobrada separadamente.

Para consultar os valores actualizados das taxas municipais (submissão e vistoria), aceda ao Regulamento de Taxas e Outras Receitas Municipais da CMP.

Requisitos do imóvel

Para além da zona e da licença de utilização, o imóvel deve cumprir os seguintes requisitos ao abrigo do DL 128/2014 republicado:

• Condições de conservação e higiene adequadas
• Fornecimento de água quente e fria
• Janela para o exterior em cada unidade
• Mobiliário e utensílios em bom estado
• Sistema de privacidade nas janelas
• Capacidade máxima: 9 quartos e 27 utentes (excepto modalidade quartos e hostels)

Equipamento e segurança obrigatórios

Para estabelecimentos com capacidade igual ou inferior a 10 utentes — a maioria dos AL no Porto — as normas SCIE completas são dispensadas, mas é obrigatório ter:

• Extintor e manta de incêndio acessíveis
• Equipamento de primeiros socorros acessível
• Número nacional de emergência (112) visível

Também são obrigatórios:

• Placa identificativa junto à entrada (acrílico cristal transparente, 200×200 mm, letras azul Pantone 280). Para orientação sobre toda a sinalética obrigatória, consulte o nosso guia completo de sinalética para alojamento local.
• Livro de informações para hóspedes, em pelo menos quatro línguas, com informação sobre o estabelecimento e regras de utilização
• Livro de reclamações (físico e digital), conforme o DL 156/2005

Seguros obrigatórios

Todo o AL em Portugal é obrigado a ter dois seguros válidos:

• Seguro de responsabilidade civil: capital mínimo garantido de 75.000 euros. Dados do seguro têm de ser submetidos no Portal Gov.pt no momento do registo.
• Seguro de incêndio: obrigatório para imóveis em propriedade horizontal (apartamentos e fracções autónomas).

A ausência de seguro válido comunicado ao portal é uma das causas mais frequentes de cancelamento de registo — foi o principal motivo por trás do processo de cancelamento de 1.413 registos anunciado pela CMP em maio de 2026.

Obrigações após o registo

Comunicação de hóspedes ao SIBA (AIMA)

Todos os hóspedes estrangeiros devem ser comunicados ao sistema SIBA, gerido pela Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA, que substituiu o SEF em 2023). O prazo é de 3 dias úteis após a entrada do hóspede. O portal está disponível em siba.ssi.gov.pt. Hóspedes portugueses não precisam de ser comunicados ao SIBA, mas devem constar do registo interno do estabelecimento.

Taxa Municipal Turística

O Porto cobra uma taxa turística de 3 euros por noite, com um máximo de 7 noites consecutivas por hóspede. A taxa aplica-se a todos os hóspedes, com excepção de crianças com idade igual ou inferior a 12 anos e estadias motivadas por acto médico.

É obrigatório registar-se na plataforma da Taxa Municipal Turística do Porto no prazo de 30 dias após a obtenção do número de registo RNAL. A cobrança é feita pelo titular do AL e entregue mensalmente ao município.

Actualização do registo RNAL

Qualquer alteração à titularidade, capacidade ou características do imóvel deve ser comunicada ao Turismo de Portugal para manter o registo actualizado. Um registo desactualizado pode ser motivo de processo de cancelamento.

Zonas de contenção e crescimento sustentável

O Regulamento n.º 1462/2024 divide as quinze freguesias do Porto em dois tipos de zona. Cinco freguesias do centro histórico estão em área de contenção — onde novos registos são, em regra, vedados — e dez freguesias estão em área de crescimento sustentável, onde novos registos são permitidos até um limite máximo (numerus clausus) por freguesia.

Para o detalhe dos rácios actualizados, os limites de numerus clausus por freguesia e as excepções aplicáveis em contenção, consulte o guia dedicado: Zonas de Contenção de Alojamento Local no Porto: Guia 2026.

O que acontece aos registos já existentes?

O regulamento municipal aplica-se sobretudo a novos pedidos. Os estabelecimentos com registo válido nas áreas de contenção mantêm-se em operação — o regulamento não cancela retroactivamente registos existentes. O que mudou com o DL 76/2024 é que o registo passou a ser transmissível: pode ser transferido entre proprietários (incluindo por compra do imóvel), o que antes não era possível.

Manter um registo activo exige conformidade contínua. As principais obrigações em vigor são o seguro de responsabilidade civil comunicado ao portal, a comunicação de hóspedes ao SIBA/AIMA, a cobrança e entrega da taxa turística, e a manutenção de todos os dados RNAL actualizados.

Se prefere gerir o cumprimento legal do seu AL com apoio de quem conhece o mercado do Porto — seguros, SIBA, taxa turística e actualizações de registo incluídos — conheça o serviço de gestão de alojamento local no Porto da Host Wise.