(artigo atualizado a 30 de Outubro de 2024)
Arrendar a sua propriedade para alojamento local em Portugal pode ser uma atividade lucrativa, mas é essencial compreender todos os passos necessários para começar esta empreitada. Neste guia, acompanhamos o processo de abertura de atividade junto da Autoridade Tributária, inscrição na Segurança Social e obtenção de licença de alojamento local.
Index
Pedir Licença de Alojamento Local
Abrir Atividade Junto da Autoridade Tributária (Finanças)
Para arrendar a sua propriedade, deve começar por comunicar à Autoridade Tributária (às finanças) o início de atividade. Para isso tem de ter NIF (Número de Identificação Fiscal) português e a morada fiscal atualizada. Não existem custos associados a este processo.
Algumas informações que vai ter de preencher na declaração de início de atividade:
- Data de Início de Atividade
- A Morada da Propriedade (caso seja diferente da sua morada fiscal)
- Tipo de rendimento: Categoria B - Rendimentos Empresariais e Profissionais;
- Escolher entre um dos seguintes CAE:
- 55201 - Alojamento Mobilado para Turistas;
- 55204 - Outros locais de alojamento de curta duração;
- Valor estimado de faturação até ao final do ano;
- Ativar aquisições intracomunitárias de serviços.
Se o volume de faturação anual previsto for superior a 200 mil euros brutos (antes de deduções), será obrigatório manter contabilidade organizada. Este regime exige a contratação de um técnico oficial de contas (contabilista) para validar e rever toda a sua atividade. Caso a previsão seja inferior, é possível optar pelo regime simplificado.
Nota: As informações fiscais a partir deste ponto serão exemplificadas tendo em conta o regime de tributação simplificado.
A ativação de aquisições intracomunitárias corresponde ao VAT Information Exchange System (VIES), e deve ser comunicar às plataformas de reserva online (Airbnb, Booking, Vrbo, etc) que ativou o VIES e as faturas com as comissão das mesmas virem sem IVA.
Registar o Alojamento Local no Portal de Serviços Público ou Câmara Municipal
O pedido é feito online através do Portal de Serviços Público. Para fazer o registo online, é necessário ter o Cartão de Cidadão bem como o respetivo leitor de cartões ou a Chave Móvel Digital, ou certificado digital de um advogado, solicitador ou notário ou Certificado Digital Europeu para fazer a autenticação. Caso não possua nenhuma destas opções, terá de completar o seu registo na câmara municipal.
O pedido será aceito somente se, no prazo de 60 dias, não houver oposição da câmara municipal competente. A oposição pode ocorrer devido a erros no pedido, falta de autorização apropriada do edifício ou violação de restrições estabelecidas. Essas restrições podem estar associadas a áreas de contenção definidas pela câmara municipal ou à existência de uma proibição temporária de novos registos.
As zonas de contenção ou proibição temporária de registos ocorrem em áreas onde a proporção de alojamentos locais em relação à habitação disponível excede 25% e entre 10% a 20%, respetivamente. Antes de solicitar a licença de alojamento local, é essencial verificar a situação da freguesia onde o imóvel está localizado.
Os documentos necessários para inscrição no alojamento local são:
- Documento de identificação do titular da exploração (em caso de pessoa singular) ou fornecimento do código de acesso à certidão permanente do registo comercial (para pessoa coletiva);
- Termo de responsabilidade, assinado pelo titular da exploração, garantindo que o edifício ou fração autónoma estão aptos para uso como alojamento local, em conformidade com as normas legais e regulamentares vigentes;
- Caderneta predial do imóvel, caso seja o proprietário.
- Contrato de arrendamento ou outro documento que legitime o titular da exploração para exercer a atividade;
- Declaração submetida à Autoridade Tributária referente ao início ou alteração de atividade do titular da exploração (a atividade deve estar autorizada para a prestação de serviços de alojamento);
- No caso de um hostel, ata da assembleia de condóminos contendo a autorização para sua instalação;
- Número do título de autorização de utilização do edifício, caso este tenha sido construído após 1951.
Cada pedido recebe um número de registo para o estabelecimento de alojamento local, o qual autoriza a sua abertura ao público.
O número de registo é obrigatório na publicidade, documentação comercial e merchandising dos estabelecimentos de AL. Tem igualmente de divulgar o número de registo nas várias plataformas de reserva online (Airbnb, Booking, Vrbo, etc).
Inspeção e Cumprimento dos Requisitos Obrigatórios e de Segurança
Após o pedido de licença, a Câmara Municipal tem 60 dias (90 dias, caso o AL esteja inserido numa área de contenção) para efetuar uma primeira inspeção ao imóvel Nesta primeira vistoria ao seu alojamento local, a autarquia confirmará que cumpre todos os trâmites legais e normas de segurança.
Assim, a sua propriedade deve:
- Apresentar condições adequadas de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
- Estar conectado à rede pública de abastecimento de água ou possuir um sistema privado com fonte devidamente controlada;
- Estar ligados à rede pública de esgotos ou equipados com fossas sépticas dimensionadas conforme a capacidade máxima do estabelecimento;
- Ter água corrente, tanto quente quanto fria;
- Dispor de janelas ou varandas com acesso direto ao exterior, garantindo boas condições de ventilação e arejamento;
- Estar equipados com mobiliário, utensílios e equipamentos adequados;
- Contar com um sistema que permita bloquear a entrada de luz exterior;
- Possuir portas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos hóspedes;
- As instalações sanitárias devem contar com um sistema de segurança que garanta a privacidade.
Deve ainda disponibilizar um livro de informações sobre o funcionamento e as regras internas, que deve incluir:
- Regras para a recolha e separação de resíduos urbanos;
- Instruções para o uso dos eletrodomésticos;
- Normas sobre ruído e cuidados para evitar perturbações que causem incómodo, afetando a tranquilidade e descanso da vizinhança;
- O contato telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.
Este livro de informações deve estar disponível em português, inglês e, no mínimo, em mais duas línguas estrangeiras.
Para facilitar o processo, a Host Wise comercializa um Livro de Informações, totalmente customizável à sua unidade.
Requisitos de Segurança
Os alojamentos locais com capacidade igual ou inferior a 10 utentes, é obrigatório:
- Ter um extintor e uma manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
- Fornecer um kit de primeiros socorros disponível para os utilizadores;
- Exibir o número de emergência nacional (112) em local visível para os utilizadores.
Pode adquirir o kit Alojamento Local na nossa Loja Online.
Outros Requisitos
- Disponibilizar um livro de reclamações (pode ser adquirido na Imprensa Nacional Casa da Moeda) com folha de rosto, vendida em conjunto com cada livro, afixada no alojamento, em local bem visível, preenchida com os seguintes dados:
- Entidade Competente: ASAE
- Morada: Rua Rodrigo da Fonseca nº73, 1269-274 Lisboa
- Ter um seguro multirrisco de responsabilidade civil que proteja os ativos e cubra reclamações relacionadas com a atividade turística, incluindo riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e terceiros, resultantes da prestação de serviços de alojamento.
Placa Identificativa
Com excepção dos registos de Alojamento Local na modalidade Moradia, todos devem afixar a placa identificativa homologada na porta principal do estabelecimento.
Características da Placa:
- Material acrílico cristal transparente, extrudido e polido, com 10mm de espessura;
- Dimensão: 200mm x 200mm;
- Tipo de letra Arial, de cor azul escura, (pantone280);
- Aplicação à distância de 50mm da parede, através de parafusos de aço inox em cada centro e respetivas capas também em inox para colocação nas cabeças dos mesmos.
Se entrada do estabelecimento for no interior de um edifício, pode optar-se por uma placa de modelo idêntico, mas de menor dimensão - 100mmx10mm.
A Host Wise tem à venda na sua loja online placas AL de acordo com a regulamentação.
Inspeção de Outras Entidades
Os estabelecimentos de alojamento local podem ainda ser alvos de visita da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e pela Câmara Municipal competente, referente a ações de fiscalização, para verificação do cumprimento da lei (Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto). O Turismo de Portugal I.P. pode igualmente inspecionar a sua propriedade, a pedido da ASAE, com o fim de verificar a atualização da listagem de estabelecimentos de alojamento local para efeitos de inscrição nas plataformas de reservas online.
Obrigações Regulares
Taxa Turística Municipal
A Taxa Municipal Turística (TMT) é uma contribuição estabelecida para atenuar o impacto provocado pela expansão do setor turístico. Os estabelecimentos hoteleiros e as unidades de alojamento local têm a obrigação de cobrar esta taxa aos seus hóspedes.
É importante salientar que a TMT está isenta de IVA e a sua cobrança não é facultativa - todos os estabelecimentos de Alojamento Local devem implementá-la obrigatoriamente. Cabe ao proprietário ou gestor do alojamento inteirar-se dos valores aplicáveis, bem como das condições de cobrança e possíveis isenções.
Algumas plataformas, através de parceiras com as autarquias, fazem já a cobrança dentro do seu próprio website, como é o caso do Airbnb e a taxa turística do Porto. Cada município disponibiliza estas informações no seu próprio website, onde podem ser consultadas.
A Host Wise é responsável pelas cobranças da taxas turísticas em todos os alojamentos locais e propriedades.
Comunicação à UCFE (antiga comunicação ao SEF)
É obrigatório a todos os estabelecimentos que prestem serviços de acomodação mediante remuneração a cidadãos estrangeiros a comunicação da sua estadia.
Com a extinção do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), a comunicação é feita à Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), sob coordenação do Secretário-Geral dos Serviços de Segurança Interna (SSI). Apesar desta mudança de gestão, o procedimento continua o mesmo.
O prazo para a comunicação é de três dias úteis (após entrada e saída). Pode fazê-lo através do boletim de alojamento, no Portal SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento)
Para começar a registar os seus hóspedes no SIBA, precisa de criar uma conta no portal. Deverá preencher o formulário com as suas informações e aguardar 48h para receber por e-mail a chave de ativação associada ao código do seu estabelecimento.
Os dados necessários para cada hóspede incluem:
- Nome Completo
- Data de Nascimento
- Nacionalidade
- Número do passaporte ou documento de identificação
- País de origem
- Datas de chegada e saída do alojamento local
O portal dispõe de um guia (ficheiro em PDF) com todos os passos para o registo e comunicação de todas as estadias.
A Host Wise gere toda a comunicação com os diversos orgãos governamentais.
Impostos e Obrigações Fiscais
Emissão de Recibos
Como referido anteriormente, vamos partir do pressuposto de que está enquadrado no regime simplificado, ou seja, o empresário em nome individual trata da sua contabilidade de forma autónoma. Assim, deve:
- Emitir uma fatura-recibo de cada reserva até 5 dias após o recebimento do seu valor, ou até 5 dias após o check-in;
- A fatura deve ser emita no Portal das Finanças, ou enviar o ficheiro SAF-T até ao dia 20 de cada mês
IRS
Como proprietário de alojamento local, deverá registar na declaração de IRS os montantes que recebeu e para os quais emitiu recibo.
No regime simplificado, o imposto é registado como categoria B, e os seus rendimentos de alojamento local serão tributados à taxa de 35%. Os restantes 65% não estão sujeitos a tributação uma vez que são considerados como custos operacionais.
IVA
Isenção
Relativamente ao IVA, é possível optar pelo regime de isenção de IVA (artigo 53.º do CIVA) se reunir todas as seguintes condições:
- Exercer a sua atividade como trabalhador independente, no Regime Simplificado;
- Faturação anual até 14 500€ (em 2025 será de 15 000€);
- Ausência de operações de importação, exportação ou atividades relacionadas;
- Ausência de transmissão de bens ou prestação de serviços, previstos no anexo E do Código do IVA.
Neste caso, não cobra IVA aos seus clientes, não o entrega ao Estado e não deduz IVA das suas despesas.
Pagamento
Na eventualidade de pagamento do IVA, tem de:
- Faturar os seus serviços de alojamento com IVA correspondente;
- Enviar a declaração periódica de IVA através do Portal das Finanças, de acordo com os prazos legais.
Depois da submissão da declaração, o documento de pagamento é gerado no Portal das Finanças. Tem o prazo de 5 dias para o pagamento.
Se tiver de pagar IVA, pode também deduzir o imposto pago nas despesas de alojamento local, como os 23% gastos com móveis, utensílios domésticos, detergentes, etc. Ou seja, liquida o IVA a 6% mas deduz a 23 %.
Ao considerar estas opções alternativas de tributação e compreender as isenções e taxas de IVA relevantes, pode tomar decisões informadas que o ajudarão a maximizar a rentabilidade do seu negócio de alojamento local em Portugal.
Opções Alternativas de Tributações
Existe também uma opção, criada com o Orçamento do Estado para 2017, de tributar os rendimentos do alojamento local através das regras da Categoria F (rendas). Com esta opção, pode deduzir despesas (condomínio, renovações, IMI, contas de água, luz e telecomunicações) e aplicar uma taxa de 28% sobre os valores faturados (após dedução das despesas). Em alternativa, pode optar por incluir rendimentos de alojamento local caso a sua taxa de imposto seja inferior a 28%. Tenha em mente que esta opção deve ser feita anualmente.
Segurança Social
Quando começa a prestar serviços de alojamento local fica automaticamente inscrito na Segurança Social.
Se a sua atividade estiver aberta exclusivamente para o alojamento local, os rendimentos da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) estão isentos do pagamento de Segurança Social.
Por outro lado, se possui outros rendimentos de trabalho da categoria B, além dos do alojamento local, perde a isenção, conforme o Código dos Regimes Contributivos (mantendo apenas a isenção do primeiro ano, conforme já previsto).
Se não estiver isento, é necessário submeter declarações trimestrais e uma declaração anual com o valor total dos rendimentos do período correspondente.
Até 20 de cada mês, devem ser pagas as contribuições à Segurança Social. Pode consultar o valor das contribuições a pagar e a respetiva data-limite, na Segurança Social Direta, no menu Conta Corrente>Posição Atual.
Declarações Trimestrais e Anual
A declaração trimestral irá determinar o valor a ser pago mensalmente nos meses seguintes, sendo o cálculo baseado nos rendimentos obtidos.
Após a submissão da declaração, receberá uma mensagem na Segurança Social Direta, informando a base de incidência definida para os próximos meses e o valor da contribuição a pagar.
Até o final de janeiro, deve apresentar a declaração anual de rendimentos do ano anterior. Esta obrigação se aplica a todos os trabalhadores independentes que tenham entregue pelo menos uma declaração trimestral no ano anterior.
IMI
O valor da taxa de IMI é estabelecido individualmente por cada município, respeitando os limites definidos a nível governamental. O Orçamento de Estado para 2023 introduziu um agravamento deste imposto em duas situações específicas:
Alojamento Local
Possibilidade de agravamento até 100% da taxa
Imóveis em Zonas de Pressão Urbanística
Agravamento até 25% para imóveis que:
Não estejam arrendados para habitação
Não sejam utilizados como habitação própria e permanente
Nota adicional: Se os imóveis forem propriedade de empresas ou entidades fiscalmente equiparadas, o agravamento pode ser aumentado em 50%.
Sabemos o quão difícil é navegar por entre tantos imposts e taxas, por isso a Host Wise apoia todos os seus proprietários em questões fiscais e contablísticas.
Caso necessite de um parceiro para gerir o seu alojamento local, contacte-nos e temos todo o prazer de o ajudar a maximizar o seu investimento.
