Publicado a 23 de outubro de 2024 em Diário da República, o Decreto-Lei nº76/2024 vem implementar as medidas apresentadas pelo novo governo do programa “Construir Portugal”, que resulta no levantamento das restrições impostas ao alojamento local com o programa “Mais Habitação”.
Esta nova legislação, entre outras, dita o fim da intransmissibilidade de licenças e a sua caducidade, ou a proibição de emissão de novas licenças. Limita ainda os poderes dos condomínios em restringir ou cancelar licenças de AL em prédios habitacionais.
Neste artigo vamos apresentar todas estas alterações que entram em vigor no dia 1 de novembro e explicar de forma simples o que significam para os proprietários de alojamento local.
O que muda no AL com a nova legislação?
Poder de regulação volta aos municípios
Os municípios poderão aprovar um “regulamento administrativo” para controlar a “atividade do alojamento local no respetivo território”, ao invés de uma legislação nacional.
Os municípios com mais de 1000 AL registados terão um ano a contar do dia em que o mesmo atinja esse número para decidir se criam esse regulamento. Durante este período, os municípios poderão suspender as novas licenças.
Também ao atingir a marca de 1000 AL registados, os municípios poderão apontar um “provedor do alojamento local” para apoiar o município na “gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados” e com responsabilidade de emitir recomendações e “aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade”
Criação de Áreas de Contenção e de Crescimento Sustentável
De forma a “preservar a realidade social dos bairros e lugares” os municípios poderão “impor limites relativos ao número de novos registos de alojamento local”, criando áreas de contenção e de crescimento sustentável, por freguesias ou união de freguesias, seja no seu todo ou em determinadas zonas. Estas áreas serão criadas tendo em conta “ fatores como a pressão habitacional e ambiental”.
Estas duas áreas terão de ser reavaliadas, no mínimo, de três em três anos, e as respetivas conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal.
Áreas de Contenção
As áreas de contenção são definidas como locais onde existe “uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos”
O que os municípios podem deliberar nestas áreas?
_A não autorização de novos AL a imóveis que tenham sido objeto de contrato de arrendamento para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
_Limites ao número de AL relativamente ao número total de fogos existentes para habitação;
_Exceções em que sejam admitidas novas licenças nestas áreas;
_Condições e limites para as novas licenças, nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição;
_Limitar a transmissibilidade de novas licenças em moradias e apartamentos, salvaguardando os casos de direitos de sucessão, transmissão gratuita entre cônjuges, ascendentes ou descendentes e distribuição de bens após divórcio ou dissolução de uniões de facto.
Áreas de Crescimento Sustentável
Já as áreas de crescimento sustentável são criadas para “prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares”, o que justificam “ especiais medidas de monitorização e acompanhamento”. Os municípios podem estabelecer requisitos adicionais para novas licenças AL nestas zonas, tais como:
_A não autorização de novos AL a imóveis que tenham sido objeto de contrato de arrendamento para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
_Limitação de novas licenças a imóveis em estado de conservação médio ou superior, atestado por um técnico superior e verificado em vistoria municipal;
_Limitação de novas licenças a imóveis com nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por uma entidade competente para o efeito;
_Manutenção de uma determinada proporção entre fracções para habitação e unidades de alojamento local;
_Criar exceções para imóveis anteriores a 1951.
Licenças AL novamente transmissíveis
O antigo artigo 7º estipulava que as licenças de alojamento local eram de caráter “pessoal e intransmissível”, exceto no caso de sucessão por morte.
Com esta nova revisão, estes pontos foram revogados e as licenças de AL são novamente transmissíveis, quer sejam propriedade individual ou empresarial.
Não precisa de renovar a sua licença AL
Também revogado foi o artigo referente à duração e caducidade das licenças de alojamento local. Não existe mais duração temporal das mesmas nem é necessário qualquer procedimento para a sua renovação.
Processo de comunicação prévia mais simples
Um dos primeiros passos para o licenciamento de um alojamento local é a comunicação prévia à Câmara Municipal, um processo que pode ser efetuado no Portal de Serviços Público (consulte o nosso guia para abrir um alojamento local).
Este processo foi simplificado com a dispensa da entrega de alguns documentos e são ainda alterados alguns prazos para a resposta à comunicação efetuada ao município.
Dispensa do período de sazonalidade
Caso a unidade de alojamento local esteja registada na habitação própria ou permanente do proprietário, deixa de ser necessário clarificar o período de sazonalidade.
Dispensa da autorização do condomínio para a instalação de alojamento local
Com a revogação do programa Mais Habitação, deixa de ser necessária uma declaração do condomínio com autorização para a abertura de um alojamento local num prédio habitacional.
Contudo, continua a ser necessário uma autorização do condomínio nos seguintes casos:
_Abertura de um hostel, quando estes se situem em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal;
_Estipulado em regulamento próprio do condomínio a proibição de instalação de AL, e aprovado em assembleia por maioria representativa de dois terços dos seus constituintes.
Prazo de resposta à comunicação prévia alargado
Os prazos para as Câmara Municipais responderem aos pedidos de licença de alojamento local foram aumentados, passando de 10 para 60 dias, ou 90 dias, caso o AL esteja inserido numa área de contenção.
Aumento de prazos das vistorias para abertura do AL
Também o prazo para a realização de vistorias por parte dos municípios foi alargado de 30 para 60 dias, ou 90 dias, caso o AL esteja inserido numa área de contenção.
Capacidade máxima dos alojamentos
A nova legislação atualiza a capacidade máxima de todas as modalidades de alojamento local que passam de 30 para 27 hóspedes, mantendo o limite de 2 hóspedes por quarto (ou sala), mas com a possibilidade de instalar camas convertíveis e/ou suplementares desde que não ultrapassem 50% do número de camas fixas.
Nova informação pública sobre os alojamentos
O Turismo de Portugal passa a incluir no Registo Nacional de Alojamentos Local a informação da data de validade do seguro obrigatório do alojamento local.
Foi também atualizado a informação que os proprietários ou gestores de alojamento local devem dar ao condomínio. A juntar ao contacto telefónico, devem também fornecer um endereço de correio eletrónico.
New situations for canceling licenses
A juntar às regras já existentes para cancelamento da licença de alojamento local, foram adicionadas as seguintes situações:
_A inexistência do seguro obrigatório válido ou a falta de envio da informação e comprovativo;
_Caso pretenda instalar um AL numa zona de contenção num imóvel que tenha sido objeto de um contrato de arrendamento para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia, em violação do regulamento municipal aplicável;
Existe ainda a possibilidade dos condomínios, de forma organizada, solicitar o cancelamento da licença junto da Câmara Municipal, desde que, pelo menos metade da permilagem do edifício se oponha ao exercício da atividade sob o fundamento da “prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”.
Neste caso, a Câmara Municipal tem 60 dias para iniciar um processo de “aceitação de compromissos e condições” com vista ao arquivamento do procedimento, acompanhado pelo provedor do alojamento local municipal. Se o compromisso for inviável, haverá então lugar ao cancelamento da licença.
Tabela Resumo
| Pode obter de novo uma licença de AL: a proibição do programa Mais Habitação foi revogada o poder passou para os municípios que são as entidades que vão decidir a capacidade de emissão ou proibição de novas licenças e a definição das áreas de contenção e de crescimento sustentável |
| Transmissão das licenças: as licenças de AL são novamente transmissíveis, quer sejam propriedade individual ou empresarial. |
| Eliminação da caducidade: Não existe mais duração temporal das licenças AL nem é necessário qualquer procedimento para a sua renovação. |
| Condomínio perde poderes de veto: Já não precisa de uma permissão ao condomínio para solicitar uma licença de alojamento local, caso este não tenha um regulamento onde expressamente proiba o exercício da atividade. |
